LAND DECISION PLATFORM · 土地決策平台

地主土地決策平台

輸入地號・查詢法規・評估條件・比較方案・AI解讀，一站協助地主做出最佳決策

★ 建議從這裡開始

鳳達土地價值診斷

不知道土地該怎麼處理？先做診斷，再使用工具，方向更精準

▶ 整合評估

34-1整合評估器

判斷是否達法定門檻・AI解讀整合策略

▶ 即時諮詢

AI地主顧問

快速提問・法規說明・LINE諮詢

▶ 官方查詢

法規與地籍查詢中心

地號・使用分區・容積率・實價登錄

34-1 整合評估器

土地整合條件評估

輸入各共有人的持分與整合意願，即時評估是否符合土地法34-1的法定門檻，並由AI顧問解讀結果。

🗺️ 輸入地號（選填），讓AI顧問提供更精準的建議選填 ▼

縣市

行政區

地段

地號

格式：1234 或 1234-0001

⚠️ 目前為初步評估工具，地段、地號、使用分區、建蔽率與容積率仍需以國土測繪中心、地政機關、都市發展局及相關主管機關查詢結果為準。

↗ 國土測繪中心 ↗ 實價登錄查詢 ↗ 高雄市都市發展局

土地資料概覽（請至官方網站確認正確數值）

土地面積

—

↗ 國土測繪中心查詢

土地使用分區

—

↗ 土地使用分區查詢

建蔽率

—

↗ 都市計畫資訊查詢

容積率

—

↗ 都市計畫資訊查詢

#	共有人名稱（選填）	持分	同意整合

請輸入所有共有人持分，持分分母通常相同（例如全為1/6），持分總和應等於1。

整合進度

同意人數比例 — / —

同意持分合計

34-1條件判斷

⬜ 人數過半（人數 > 總人數/2）

⬜ 持分過半（同意持分 > 50%）

⬜ 持分超過2/3（同意持分 > 66.7%，人數不計）

⌛ 請輸入共有人資料

新增共有人並設定持分與意願後，系統將即時評估是否符合土地法34-1條件。

免責聲明：本工具僅供初步試算與理解流程使用，實際結果仍需依土地登記資料、地政機關、建築師、律師、地政士及相關主管機關認定為準。

土地開發分析中心

整合容積條件、建築成本、市場行情，一次比較五種開發方案，找出最適合您土地的開發路徑。

▲ 請先填寫上方「土地定位」區塊（縣市、面積、使用分區、容積率、市場行情），系統自動帶入所有計算。

（尚未填寫土地定位資料）

建築與開發條件

建築類型*

建築結構*

建設地區*

建築成本（萬/坪）

選擇建築類型後自動帶入參考值，可手動修改

公設比（%）*

一般大樓約 30–35%；透天填 0

合建地主分回比例（%）

地主通常分回 40–60%；填入後啟用合建/危老/都更方案試算

建物屋齡（年）

達 30 年以上者，危老重建方案自動解鎖

建商管銷利潤率（%）*

一般建商要求 12–20%

🏗️

試算出結果了？讓顧問幫您判斷下一步

數字只是參考。實際建商會不會有興趣，還要看基地形狀、臨路條件、產權是否整齊，以及現在的市場時機。

鳳達顧問可為您做實地評估，告訴您這塊地現在值不值得推進。

免責聲明：本工具僅供初步試算與理解流程使用，實際結果仍需依土地登記資料、地政機關、建築師、律師、地政士及相關主管機關認定為準。

TOOL 02 · 土地開發方案比較器

五種開發方案比較

比較出售、自建、合建、危老重建、都更五種路徑的預估報酬，AI顧問解讀最適策略。

土地基本資料已從上方「土地定位」區塊讀取（面積、持分、分區、容積率、房價行情）。請在下方補充建築條件與方案參數。

建造成本（萬/坪）

可用 TOOL03 先試算參考值

合建地主分回比例（%）

地主通常分回 40–60% 樓地板

建物屋齡（年）

危老重建門檻參考：通常需達 30 年以上，實際仍需主管機關認定

是否考慮都更納入都更初步試算

都更是否適用需依基地面積、整合狀況與主管機關認定

⚖️

填入土地定位資料後，點擊「開始比較五種方案」查看詳細試算結果

免責聲明：本工具僅供初步試算與理解流程使用，實際結果仍需依土地登記資料、地政機關、建築師、律師、地政士及相關主管機關認定為準。

TOOL 03 · 土地開發可行性分析器

土地開發可行性分析器

填入土地條件、容積資訊、建築參數與市場行情，系統一次試算建築成本、建商可接受地價，以及這塊地對建商的吸引力。

① 土地基本資料

土地面積、使用分區、建蔽率、容積率、房價行情與土地市價已從上方「土地定位」區塊讀取。

（請先填寫上方土地定位資料）

② 容積條件

容積獎勵條件已在上方「土地定位」區塊設定。

有效容積率：— %

③ 建築與市場條件

建築類型*

建築結構*

建設地區*

建築成本（萬/坪）

選擇建築類型後自動帶入參考值，可手動修改

公設比（%）*

一般大樓約 30–35%；透天填 0

區域房價行情（萬元/坪）*

請參考近 2 年實價登錄或區域成交行情填入；系統將於後續版本提供自動行情帶入。

建商管銷利潤率（%）*

一般建商要求 12–20%

AI 地主顧問

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目前 AI 顧問為規則式互動引擎，資料來源：土地法相關法規、整合實務、鳳達知識文章。

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法律解析、整合實務、財務規劃、繼承問題，閱讀文章或直接問AI顧問，系統性建立地主知識。

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法規與地籍查詢中心

整合六大官方查詢入口，輸入地號後查詢使用分區、建蔽率、容積率、實價行情，結合AI顧問解讀結果。

PHONDA DATABASE · BETA

地段法規資料即時查詢

輸入縣市與行政區，即時查詢鳳達資料庫中的使用分區法規、市場行情、特別計畫與容積獎勵資料。查詢結果須手動確認後才會套用至計算工具。

縣市

行政區

使用分區（選填）

官方查詢入口

🗺️

QUERY 01

地號查詢

透過地段地號查詢土地基本資料，包含面積、地目、所有權人資訊，為後續評估取得基礎數據。

資料來源：國土測繪中心

↗ 前往查詢

🏙️

QUERY 02

土地使用分區查詢

查詢土地的使用分區（住宅區、商業區、工業區等），確認可興建的建築類型與法定限制。

資料來源：內政部國土管理署

↗ 前往查詢

📐

QUERY 03

建蔽率查詢

查詢該土地的法定建蔽率，計算最大可建築基地面積，是開發規劃的關鍵指標之一。

資料來源：內政部都市計畫

↗ 前往查詢

📊

QUERY 04

容積率查詢

查詢法定容積率，計算最大可建築樓地板面積總量，直接影響開發規模與土地價值評估。

資料來源：內政部都市計畫

↗ 前往查詢

💰

QUERY 05

實價登錄查詢

查詢周邊成交實價，掌握真實市場行情，為土地整合協商價格與出售評估提供客觀依據。

資料來源：內政部實價登錄

↗ 前往查詢

🦅

QUERY 06

AI土地顧問

查詢完成後不確定如何解讀？AI地主顧問為您白話說明法規數字，並建議下一步行動方向。

由鳳達 AI 顧問提供

前往AI顧問 →

官方資料來源

↗ 國土測繪中心 ↗ 高雄市地政局 ↗ 內政部實價登錄 ↗ 全國法規資料庫

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